Après le net redémarrage observé en 2025, le marché français du crédit immobilier marque le pas en 2026. L’accès au financement reste largement ouvert aux ménages souhaitant acheter leur résidence principale, mais la remontée progressive des taux depuis le début de l’année réduit légèrement leur capacité d’emprunt. À Toulouse, où moins d’un ménage sur trois est propriétaire de son logement, la question du financement reste centrale pour les candidats à l’accession.
- Tout savoir sur le financement de votre bien immobilier.
L’essentiel
- Le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations atteint 3,30 % en juillet 2026, contre 3,08 % en décembre 2025.
- La production mensuelle de crédits hors renégociations atteint 11 milliards d’euros en juillet 2026, contre 12,5 milliards un an auparavant.
- Les primo-accédants représentent 44,9 % de la production de crédits immobiliers en avril 2026.
- Un primo-accédant emprunte en moyenne 178 000 €, sur une durée proche de 24 ans.
- Le PTZ, le prêt Action Logement et le Pass Accession Toulousain peuvent compléter le crédit bancaire classique.
Quelle est la situation du crédit immobilier pour les accédants en 2026 ?
En 2026, le marché du crédit immobilier entre dans une phase de stabilisation marquée par la remontée progressive des taux d’intérêt et une prudence bancaire accrue.
Après un fort rebond en 2025 (+32,8 % de production de crédits hors renégociations selon la Banque de France), la dynamique ralentit : la production mensuelle s’établit à 11 milliards d’euros en juillet 2026, contre 12,5 milliards en juillet 2025.
Les taux d’intérêt des nouveaux crédits (hors renégociations) poursuivent leur progression : de 3,08 % en décembre 2025, le taux moyen est passé à 3,17 % en janvier, puis à 3,30 % en juillet 2026 selon la Banque de France.
Par ailleurs, l’enquête de la Banque centrale européenne (BCE) de juillet 2026 indique un resserrement des critères d’octroi au deuxième trimestre dans la zone euro, dont la France. Pour le troisième trimestre 2026, si les banques européennes prévoient un léger durcissement global, les établissements français anticipent de leur côté un assouplissement de leurs conditions.
Le crédit immobilier reste-t-il accessible aux accédants ?
Malgré ce contexte plus prudent, les accédants restent au cœur du marché du crédit immobilier. La Banque de France indique que les primo-accédants représentaient 44,9 % de la production de crédits immobiliers hors renégociations en avril 2026, contre 44,2 % en moyenne en 2025.
L’accès au crédit ne concerne pas uniquement les ménages disposant des revenus les plus élevés. En avril 2026, 32 % des emprunteurs ayant obtenu un crédit immobilier percevaient moins de deux SMIC. En intégrant les ménages gagnant entre deux et trois SMIC, cette proportion atteint 57 % des nouveaux emprunteurs. L’établissement prêteur continue néanmoins d’examiner plusieurs éléments avant d’accorder un financement : revenus, stabilité professionnelle, apport personnel, crédits déjà en cours, reste à vivre et tenue des comptes.
À ces critères bancaires s’ajoutent les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus, tandis que la durée maximale du crédit est fixée à 25 ans. Les banques disposent toutefois d’une marge de flexibilité portant sur 20 % de leur production trimestrielle, notamment pour favoriser l’achat de résidences principales et les primo-accédants.
Quel est le profil des accédants en 2026 ?
Le marché du crédit reste largement porté par les primo-accédants, qui représentent près de la moitié de la production. Leur poids atteint même 55 % parmi les emprunteurs finançant l’achat d’une résidence principale en mai 2026. Le profil financier reste relativement diversifié : 32 % des emprunteurs gagnent moins de deux SMIC et 57 % moins de trois SMIC.
Pour préserver sa capacité d’achat, l’accédant emprunte également sur des durées longues. Chez les primo-accédants, la durée moyenne atteignait près de 23 ans et 11 mois en mai 2026. Sur les quatre premiers mois de l’année, le montant moyen d’un crédit accordé à un primo-accédant atteignait 178 000 €, tandis que son apport personnel moyen restait inférieur à 40 000 €.
Combien un ménage peut-il emprunter selon ses revenus en 2026 ?
En 2026, au taux moyen de 3,30 % sur 25 ans, un ménage peut emprunter environ 179 000 € avec 2 500 € net de revenus mensuels, et jusqu’à 357 000 € avec 5 000 € de revenus.
À revenu égal et sur une même durée (25 ans), la hausse des taux réduit légèrement le capital empruntable. Pour une mensualité théorique de 1 225 € (35 % d’un revenu net de 3 500 €/mois) :
- En décembre 2025 (taux à 3,08 %) : capacité d’emprunt d’environ 256 000 €.
- En juillet 2026 (taux à 3,30 %) : capacité d’emprunt ajustée à environ 250 000 € (soit une perte de près de 6 000 €).
Voici les ordres de grandeur de la capacité d’emprunt théorique sur 25 ans au taux nominal de 3,30 % (hors assurance emprunteur et hors crédits en cours) :
| Revenus nets mensuels avant impôt | Mensualité maximale (35 %) | Capital théorique empruntable (25 ans) |
| 2 500 € | 875 € | ≈ 179 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | ≈ 214 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ≈ 250 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | ≈ 286 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | ≈ 357 000 € |
Quels prêts aidés peuvent compléter un crédit immobilier à Toulouse ?
À Toulouse, un accédant peut compléter son crédit bancaire avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le Prêt Accession Action Logement et le Pass Accession Toulousain (PAT). La combinaison de ces dispositifs permet de réduire l’effort financier et de limiter le capital emprunté au taux bancaire classique.
Le Prêt à Taux Zéro
Le principal dispositif reste le Prêt à taux zéro (PTZ). Depuis le 1er avril 2025, le PTZ est accessible pour l’achat d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Selon les revenus et le type d’opération, sa quotité peut atteindre 50 % du coût retenu.
- Informez-vous sur le Prêt à Taux Zéro.
Le Prêt Accession Action Logement
Le salarié éligible peut également solliciter le prêt Accession Action Logement, d’un montant maximal de 30 000 €, à 1 % hors assurance, sur une durée pouvant atteindre 25 ans.
- Salarié d’une entreprise privée de plus 10 employés ? Consultez toutes les informations concernant le prêt Action Logement.
Le Pass Accession Toulousain
Toulouse dispose d’un dispositif local : le Pass Accession Toulousain. Le primo-accédant résidant dans la commune peut obtenir, sous conditions, 6 000 € sans intérêts dans l’ancien ou 10 000 € dans certains programmes neufs situés dans les quartiers prioritaires. Ce financement peut notamment compléter un prêt bancaire et un PTZ.
- Découvrez quelles sont les conditions pour obtenir le Pass Accession Toulousain.
Pour aller plus loin
- Banque de France – Panorama des prêts à l’habitat des ménages – Avril 2026 (2026)
- Banque de France – Crédits aux particuliers – Juillet 2026 (2026)
- Banque centrale européenne – The euro area bank lending survey – Second quarter of 2026 (2026)
- Ministère de l’Économie – Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers (2026)
- Insee – Dossier complet – Commune de Toulouse (31555) (2026)
En savoir plus
- Tout savoir sur le Prêt Accession Sociale.
- Tout savoir sur le Prêt PSLA location accession.
- En savoir plus sur l’achat dans le neuf à Toulouse.