Décryptage du Bail Réel Solidaire (BRS) à Toulouse
Comment fonctionne le BRS à Toulouse ?
Le BRS est un dispositif juridique qui permet l’accession à la propriété en dissociant le terrain du bâti. Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) détient le terrain et vous achetez seulement le bâtiment. L’OFS vous accorde un bail de longue durée (entre 18 et 99 ans), pendant lequel vous avez l’usufruit du terrain et du bâtiment. Vous êtes donc considéré comme propriétaire de votre logement.
- En savoir sur l’accession à la propriété dans le neuf à Toulouse.
Quel est le rôle de l’Organisme Foncier Solidaire dans le dispositif du Bail Réel Solidaire ?
L’Organisme Foncier Solidaire (OFS) a été introduit en 2014 par la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové et par la loi sur la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (2015). Ces organismes à but non lucratif ou à lucrativité limitée (association, fondation, établissement public foncier local (EPFL)), achètent et gèrent des terrains, puis les mettent à disposition des acquéreurs sous forme de Bail Réel Solidaire.
À Toulouse et sa région, il existe plusieurs OFS agréés par l’État, comme :
- Occitalys Foncier,
- Le Col,
- La Coopérative d’Habitations,
- EPFL Grand Toulouse.
Ces OFS proposent des programmes immobiliers neufs ou rénovés en BRS, adaptés aux besoins et aux budgets des ménages éligibles.
Quels sont les objectifs visés par le Bail Réel Solidaire ?
Le BRS a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il vise aussi à réguler le marché immobilier dans des zones tendues où la demande est supérieure à l’offre et à lutter contre la spéculation.
Quels sont les avantages d’un achat en BRS ?
Le BRS est un dispositif qui a été mis en place pour avantager les ménages modestes dans l’accession à la propriété.
Possibilité d’achat à un prix modéré
L’achat en BRS permet d’accéder à la propriété à un coût inférieur au marché en faisant une économie qui se situe entre 15 et 20 % du prix du bien. Cela est possible, car vous n’achetez que le bâti, pas le terrain.
Profiter d’une réduction de la taxe foncière
Le Bail Réel Solidaire vous permet de profiter d’une réduction de la taxe foncière pouvant atteindre 30 % selon la localisation du bien immobilier. En effet, la valeur foncière étant détenue par l’OFS, elle ne rentre pas dans l’assiette taxable.
Bénéficier d’un allègement de TVA
Les nouveaux propriétaires bénéficient, pour l’achat d’une résidence principale acquise via le BRS, d’une TVA réduite à 5,5 % sous certaines conditions.
Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Le BRS s’adresse principalement aux foyers modestes cherchant à acheter un logement à Toulouse et ses environs. Ces ménages doivent cependant respecter plusieurs critères d’éligibilité.
Zoom sur les critères d’éligibilité
Les logements éligibles au BRS sont :
- les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
- les constructions existantes qui ne nécessitent pas de travaux,
- les logements à rénover ou à réhabiliter.
Le propriétaire doit également occuper le logement en tant que résidence principale, c’est-à-dire y habiter au moins 8 mois dans l’année.
Plafonds de ressources nécessaires
Pour prétendre au BRS, il faut respecter un plafond de ressource fixé par l’État. Ces plafonds de ressources sont basés sur les plafonds du Prêt Social Location Accession (PSLA) et sont définis en fonction de la localisation et du nombre de personnes composant le foyer.
On retrouve les plafonds suivants en 2024 :
| Composition du foyer | Zone A (dont Toulouse) | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 37 581 € | 37 581 € | 32 673 € |
| 2 personnes | 56 169 € | 56 169 € | 43 633 € |
| 3 personnes | 73 630 € | 67 517 € | 52 471 € |
| 4 personnes | 87 909 € | 80 875 € | 63 347 € |
| 5 personnes | 104 592 € | 95 739 € | 74 518 € |
| 6 personnes | 117 694 € | 107 738 € | 83 983 € |
| Personnes supplémentaires | 13 116 € | 12 005 € | 9 368 € |
Liste des zones éligibles à Toulouse et environs
En France, 4 zones considérées comme plus ou moins tendues sont éligibles :
- Zone A : l’agglomération parisienne, les grosses métropoles françaises comme Toulouse, et Bordeaux.
- Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants.
- Zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants.
- Zone C : le reste du territoire français.
Inconvénients et risques possibles du Bail Réel Solidaire
Toutefois, acheter en BRS présente certains inconvénients qu’il convient de connaître avant de se lancer.
La redevance à payer à l’OFS
En achetant un bien avec le Bail Réel Solidaire, vous n’êtes propriétaires que de la partie bâtie (le logement) et non de la partie foncière (le terrain). Pour avoir le droit d’occuper le terrain, vous devez payer une redevance mensuelle d’une valeur de 1 à 4 euros le mètre carré à l’organisme de foncier solidaire (OFS) propriétaire du sol. Cette redevance comprend le droit d’occupation du terrain, le financement et les dépenses relatives à la gestion du terrain.
Revendre mon bien
Concernant la revente d’un bien en BRS, le propriétaire a la possibilité de revendre le logement ou de l’offrir en donation à un futur acquéreur agréé par l’OFS qui dispose d’un revenu annuel inférieur aux plafonds de ressources fixés par l’État.
Toutefois, la plus-value est encadrée à la revente. Le prix de vente est fixé par l’OFS, permettant ainsi de conserver l’aspect économique et social du logement. Il n’est donc pas possible de fixer le prix de vente librement.
Si le vendeur ne trouve pas d’acquéreur, il peut décider de déléguer la tâche à l’OFS qui se chargera de la revente du bien.
Questions – réponses
Qu’est-ce qu’un OFS ?
L’Organisme Foncier Solidaire (OFS) est une entité juridique indépendante qui possède le terrain sur lequel est construit votre logement. Vous payez un loyer pour l’utilisation du terrain et vous vous engagez à respecter certaines obligations sociales.
Un logement ancien peut-il être éligible au BRS ?
Un logement en BRS neuf comme ancien peut être éligible au BRS.
Peut-on cumuler le BRS avec le Prêt à Taux Zéro ?
Oui, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) complète parfaitement le dispositif du Bail Réel Solidaire en facilitant davantage votre accession à la propriété.
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