Un marché en crise… mais une fenêtre pour les accédants
En 2025, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse traverse une crise historique. Selon l’Observer de l’immobilier toulousain, les mises en vente reculent de –59 % au 3ᵉ trimestre par rapport à 2024, avec seulement 203 lancements commerciaux, et des réservations nettes en chute de –52 %. Les ventes à investisseurs s’effondrent de –73 %, ne représentant plus qu’un tiers des ventes au détail, tandis que les ventes à occupants atteignent 278 unités sur le trimestre. Dans le même temps, l’offre commerciale descend à environ 2 383 logements disponibles, soit 12,4 mois de commercialisation.
Ce contexte, très défavorable pour les promoteurs, devient paradoxalement plus favorable à l’accédant à la propriété. Moins concurrencé par les investisseurs, celui-ci retrouve une place centrale dans la stratégie commerciale des acteurs. La pression à la hausse sur les prix se desserre : le prix moyen du neuf à Toulouse recule à environ 4 312 €/m² habitable hors parking, soit une baisse de –1,8 % sur un an, avec des ajustements plus nets sur certains secteurs comme le SICOVAL (source : FPI).
Un rapport de force qui bascule en faveur de l’acheteur
Dans ce contexte, l’accédant dispose d’une marge de négociation accrue. Face à des volumes de ventes historiquement bas et à des coûts de financement encore élevés, de nombreux promoteurs recherchent avant tout la sécurisation de leurs opérations. Il peut en résulter des offres commerciales ciblées : frais de notaire offerts, équipements supplémentaires, optimisation des plans ou conditions de paiement adaptées.
Les dispositifs d’accession aidée : le véritable levier en 2025
L’accession aidée, désormais au cœur du marché toulousain
Sur les 1ᵉʳ–3ᵉ trimestres 2025, les ventes à occupants progressent et l’accession aidée représente environ 56 % des ventes à propriétaires occupants. Cette dynamique illustre la montée en puissance des dispositifs d’accession sociale, parmi lesquels l’accession à prix maîtrisé à Toulouse occupe une place de plus en plus visible, aux côtés du PSLA (Prêt Social Location-Accession), du BRS (Bail Réel Solidaire) et de la TVA à 5,5 % dans certains quartiers en renouvellement urbain.
Lorsqu’il respecte les plafonds de ressources, l’accédant peut accéder à un logement neuf à un coût global nettement inférieur au marché libre. En accession à prix maîtrisé, la décote est intégrée dès le prix de vente ; dans les montages combinant BRS et TVA réduite, le prix au mètre carré peut être significativement abaissé, rapprochant la mensualité de crédit du niveau d’un loyer classique.
- En savoir plus sur l’accession à prix maîtrisé.
Où se trouvent les opportunités dans Toulouse et sa métropole ?
Quartiers centraux et recherchés : penser long terme
Dans les quartiers les plus prisés de Toulouse les prix restent élevés, même si la demande est un peu moins forte qu’il y a quelques années :
- Saint-Cyprien (~4 920 €/m²),
- Côte Pavée – L’Hers – La Terrasse (~4 730 €/m²),
- Les Chalets – Saint-Aubin – Saint-Étienne (~4 664 €/m²),
- Capitole (~4 625 €/m²).
Dans ces secteurs, un accédant à la propriété doit raisonner sur le long terme. Il lui faut une situation professionnelle stable, une capacité à supporter des mensualités assez élevées et un horizon de détention d’au moins 8 à 10 ans.
L’intérêt du neuf dans ces quartiers se trouve surtout dans :
- la performance énergétique,
- le confort du logement,
- la rareté de l’offre.
L’opportunité ne vient pas d’un « prix cassé », mais du fait de pouvoir acheter dans des secteurs où, auparavant, la concurrence des investisseurs rendait l’accession très difficile, y compris avec un dispositif d’accession à prix maîtrisé lorsque celui-ci est disponible.
Quartiers en devenir et périphérie : le cœur des opportunités
Les opportunités les plus intéressantes pour un accédant, notamment en accession à prix maîtrisé ou avec d’autres dispositifs aidés, se situent dans les quartiers en transformation ou en développement :
- Fontaine-Bayonne – Cartoucherie,
- Bonnefoy – La Roseraie – Gramont,
- Croix-Daurade – Borderouge – Paleficat – Trois Cocus,
- certains secteurs de Rangueil – Sauzelong – Pech-David.
Dans ces zones, les prix se situent autour de 3 800 à 4 000 €/m², avec des loyers moyens entre 16 et 18 €/m². Le neuf y devient particulièrement intéressant lorsqu’il est associé à un dispositif d’accession aidée (accession à prix maîtrisé, PSLA, BRS, TVA 5,5 %).
Plus en périphérie, des secteurs comme Saint-Simon, Lardenne, Basso Cambo, certaines communes du SICOVAL ou de la première couronne affichent des prix encore plus accessibles, autour de 3 000 à 3 600 €/m².
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Dans une année qualifiée de « plus noire depuis 25 ans » pour la promotion immobilière toulousaine, l’accession à la propriété dans le neuf redevient, pour les ménages, une perspective concrète.