Acheter une maison lorsqu’on est primo-accédant

Primo-accédant : qu’est-ce que ça signifie ?

Un primo-accédant est une personne qui achète son premier logement, ou qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Ce statut offre de nombreux avantages et aides pour financer l’acquisition comme le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale ou encore le prêt conventionné.

Accession à la propriété : les types de maisons disponibles pour les primo-accédants

Les maisons éligibles à l’accession maîtrisée destinées aux primo-accédants sont neuves ou en cours de construction. Cela signifie qu’elles sont aux dernières normes en matière de performances énergétiques et phoniques (RT 2012 et BBC).
Bénéficiant d’un prix d’achat plafonné, elles sont donc moins chères que d’autres maisons aux prestations égales et situées dans la même localisation.

Pour favoriser l’accession à la propriété aux primo-accédants, les promoteurs proposent des maisons de plus en plus accessibles et fonctionnelles aux futurs propriétaires : duplex, triplex, présence d’un espace extérieur et/ou de places de stationnement. Ces maisons font généralement partie de programmes immobiliers incluant des services supplémentaires tels qu’un système de vidéosurveillance, des espaces verts communs ou un parking en sous-sol.

Pour en savoir plus sur les maisons disponibles en accession maîtrisée, consultez les différents biens immobiliers à Toulouse.

Les étapes pour acheter une maison en tant que primo-accédant

Pour acheter une maison en tant que primo-accédant, il faut suivre plusieurs étapes :

Définir son projet immobilier

La première étape consiste à définir son projet immobilier, en tenant compte de ses besoins, de ses envies et de sa capacité financière. Il faut se poser les bonnes questions : Quel type de maison souhaite-t-on acheter ? Quelle superficie ? Quel budget ? Quelle localisation ? 

Monter un dossier solide

Une fois que vous avez une idée du type de bien que vous souhaitez acheter, il faut monter un dossier solide pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un courtier. Il faut rassembler les pièces justificatives suivantes :

• Une pièce d’identité ;
• Un justificatif de domicile ;
• Les trois derniers bulletins de salaire ;
• Les deux derniers avis d’imposition ;
• Les relevés de compte des trois derniers mois ;
• Les justificatifs des autres revenus éventuels ;
• Les justificatifs des autres crédits en cours ;
• Le compromis ou la promesse de vente du logement.

Il faut également comparer les offres de prêt immobilier, en tenant compte du taux d’intérêt, du coût total du crédit, de la durée du remboursement, des frais annexes, des garanties et des assurances.

Bénéficier des prêts aidés dédiés à l’accession à la propriété pour les primo-accédants

Lors de l’achat d’une maison, il est important de se renseigner sur les prêts aidés dédiés à l’accession à la propriété pour les primo-accédants. Dans certains cas, ils vous permettront de réduire le coût du financement. Il s’agit notamment :

• Du prêt à taux zéro (PTZ), qui permet d’emprunter sans intérêt une partie du prix du logement, sous conditions de ressources et de localisation. Le montant du PTZ dépend de la zone géographique du logement, du nombre de personnes qui vont l’occuper et du coût de l’opération. Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du prix du logement dans le neuf. Le PTZ est remboursable sur une durée de 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les revenus.

• Du prêt d’accession sociale (PAS), qui permet d’emprunter à un taux avantageux et de bénéficier de frais de notaire réduits. Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération, sans limite de montant. Le PAS est remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Le PAS ouvre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) sous conditions de ressources.

• Du prêt conventionné (PC), qui permet également d’emprunter à un taux avantageux et de bénéficier de l’APL sous conditions de ressources. Le PC peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération, sans limite de montant. Le PC est remboursable sur une durée de 5 à 35 ans.

L’apport personnel est-il obligatoire pour l’achat d’une maison lorsqu’on est primo-accédant ?

Bien qu’on puisse penser le contraire, il n’est pas forcément obligatoire d’avoir un apport personnel pour l’acquisition d’une maison quand on est primo-accédant. Des aides ou prêts spécifiques complémentaires tels que le Prêt à Taux Zéro existent pour faciliter l’accession à la propriété.

Le plus important pour un premier achat immobilier est de présenter un dossier cohérent et qui rassure votre banque. Les établissements financiers préfèrent prêter à des personnes qui débutent dans la vie active et qui n’ont pas ou peu d’apport, mais qui disposent par exemple d’une stabilité financière avec un CDI, et qui ne dépassent pas les 33% de taux d’endettement. Les taux d’intérêt étant bas et les crédits de plus en plus longs, il est donc tout à fait possible et de plus en plus facile d’acheter sa maison sans apport personnel.

Primo-accédant : quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’une maison en accession maîtrisée ?

L’achat d’une maison en accession maîtrisée est une opportunité pour les primo-accédants, mais il faut aussi être vigilant et éviter certains pièges :

1- Négliger les frais cachés

Lorsque l’on achète une maison en accession maîtrisée, il faut prendre en compte tous les frais liés à l’opération, et pas seulement le prix affiché par le promoteur. Il faut notamment prévoir :

• Les frais de notaire, qui représentent environ 2 % à 3 % du prix du logement dans le neuf, et qui comprennent les taxes, les émoluments du notaire et les frais de garantie.
  
  
• Les frais d’agence, si l’on passe par un intermédiaire pour trouver le logement, qui représentent généralement entre 3 % et 10 % du prix du logement.
  
  
• Les frais de dossier, si l’on souscrit un prêt immobilier auprès d’une banque, qui représentent environ 1 % du montant emprunté.
  
  
• Les frais d’assurance, si l’on souscrit une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt immobilier en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, qui représentent environ 0,5 % du montant emprunté.
  
  
• Les frais de copropriété, si l’on achète une maison en copropriété, qui correspondent à la quote-part des charges communes à payer chaque mois ou chaque trimestre.

2- Ne pas prendre en compte la qualité de la construction du bien

Lorsque l’on achète une maison en accession maîtrisée, il faut également s’assurer de la qualité de la construction du bien, et pas seulement du prix. Il faut notamment vérifier :

• La conformité du logement aux normes environnementales et énergétiques en vigueur, comme la RT 2012 ou le label BBC, qui garantissent un confort thermique et acoustique, ainsi qu’une réduction des dépenses énergétiques.

• La qualité des matériaux et des équipements utilisés pour la construction du logement, qui influent sur la durabilité et la sécurité du bien.

• La garantie décennale du constructeur, qui couvre les dommages affectant la solidité ou la destination du logement pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

• La garantie de parfait achèvement du constructeur, qui couvre les désordres apparents ou signalés par le maître d’ouvrage pendant 1 an à compter de la réception des travaux.

• La garantie de bon fonctionnement du constructeur, qui couvre les éléments d’équipement dissociables du logement pendant 2 ans à compter de la réception des travaux.

3- Négliger le potentiel de revente

Lorsque l’on achète une maison en accession maîtrisée, il faut aussi penser au potentiel de revente du bien, et pas seulement au prix d’achat. Il faut notamment prendre en compte :

• La localisation du logement, qui influe sur sa valeur et sa demande sur le marché immobilier. Il faut privilégier les zones dynamiques, bien desservies par les transports en commun et dotées de commerces, de services et d’écoles à proximité.

• La configuration du logement, qui influe sur son attractivité et sa fonctionnalité. Il faut privilégier les logements bien agencés, lumineux et disposant d’un espace extérieur.

• L’évolution du marché immobilier, qui influe sur le prix de revente du logement. Il faut se renseigner sur les tendances et les perspectives du marché local, ainsi que sur les projets d’aménagement urbain susceptibles de valoriser ou de dévaloriser le quartier.

4- Ne pas souscrire d’assurance habitation

Lorsque l’on achète une maison en accession maîtrisée, il faut aussi souscrire une assurance habitation, qui est obligatoire pour les propriétaires occupant leur résidence principale. L’assurance habitation permet de couvrir :

• Les dommages causés au logement ou à son contenu en cas d’incendie, de dégât des eaux, de vol ou de vandalisme.

• La responsabilité civile du propriétaire en cas de dommages causés à des tiers par le logement ou par ses occupants.

• Les frais liés au relogement ou au remplacement des biens endommagés.

L’assurance habitation doit être adaptée aux caractéristiques du logement (superficie, nombre de pièces, valeur des biens) et aux besoins du propriétaire (garanties optionnelles, franchises, indemnisation).

Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à l’achat d’une maison neuve pour un primo-accédant ?

L’achat d’une maison neuve pour un primo-accédant peut ouvrir droit à des avantages fiscaux spécifiques, qui permettent de réduire le coût de l’opération. Il s’agit notamment :

La TVA réduite

La TVA réduite est un dispositif qui permet de bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix d’achat d’un logement neuf, sous conditions de ressources et de localisation. Le logement doit être situé dans une zone ANRU ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), et respecter un plafond de prix au mètre carré. Le logement doit être la résidence principale du primo-accédant, qui doit respecter un plafond de ressources.

L’exonération de la taxe foncière

L’exonération de la taxe foncière est un dispositif qui permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans à compter de l’année qui suit l’achèvement du logement neuf, sous conditions de performance énergétique. Le logement doit être la résidence principale du primo-accédant, qui doit en faire la demande auprès du centre des impôts.

Questions – réponses

Qui est considéré comme un primo-accédant dans l’achat immobilier ?

Un primo-accédant dans l’achat immobilier est une personne qui achète son premier logement, ou qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à l’achat d’une maison neuve pour un primo-accédant ?

Les avantages fiscaux spécifiques à l’achat d’une maison neuve pour un primo-accédant sont la TVA réduite, qui permet de bénéficier d’un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % sur le prix d’achat du logement, et l’exonération de la taxe foncière, qui permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans.

En savoir plus

• Consultez toutes les aides dont vous pouvez bénéficier pour faciliter votre achat immobilier.